Acheter des parts de SCPI en démembrement de propriété : bien comprendre le mécanisme

La SCPI ou Société Civile de Placement immobilier est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers pour ensuite les investir dans l’acquisition de plusieurs biens immobiliers destinés à être loués. Il s’agit d’un outil de diversification patrimoniale efficace et sécurisé étant donné qu’il propose des actifs (d’entreprise pour la plupart) aux localisations et typologies variées et entièrement déconnectés des marchés boursiers.

L’accès aux SCPI est très simple car il suffit de souscrire des parts des sociétés titulaires pour pouvoir se désigner comme propriétaire d’une partie des biens constituant leur parc immobilier. La mise de fonds se monte seulement à quelques milliers d’euros. Qui plus est, l’acquisition des parts est envisageable de différentes manières.

Parmi les choix existants, le démembrement en propriété est une solution qui intéresse davantage les aspirants souscripteurs. Tout comme un achat au comptant, à crédit ou via un contrat d’assurance-vie, cette option présente elle aussi des atouts non négligeables qu’il convient de mettre à la connaissance des candidats potentiels en quête d’astuces pour investir efficacement.

Fonctionnement du démembrement dans le cadre d’un achat de parts de SCPI

Pour mieux comprendre la mise en place d’un investissement en démembrement de parts de SCPI, il convient à l’origine de définir très brièvement le principe de démembrement. Notons qu’un investissement en SCPI se fait le plus fréquemment en pleine propriété. Lorsqu’il s’agit donc d’investir en démembrement, il est question de distinguer la nue-propriété de l’usufruit, les deux fondamentaux de ce mécanisme.

Dans le cas des SCPI, le démembrement porte essentiellement sur les parts de la société et non sur les biens acquis. De même, on évoque souventes fois le caractère temporaire du démembrement de parts dans lequel la répartition de la pleine propriété s’établit clairement et distinctement entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

A ce titre, l’investisseur en nue-propriété et celui en usufruit se départageront de manière équitable la valeur totale cumulée du bien sur une durée déterminée, celle du démembrement. Suivant une clé de répartition, le propriétaire de l’usufruit qui a la jouissance du bien, se chargera de payer le prix d’acquisition et percevra les loyers durant le délai fixé. De son côté, le propriétaire de la nue-propriété à qui l’on accorde le droit de disposer du bien, n’en percevra pas les fruits durant la période de démembrement mais regagnera l’usufruit et les gains y afférents au terme de cette période.

Avantages d’acquérir des parts de SCPI démembrées en usufruit et en nue-propriété

Ainsi, acquérir des parts de SCPI en démembrement temporaire accorde de nombreux avantages aux deux types d’investisseurs. Pour le nu-propriétaire, ne pas encaisser de revenus signifie qu’il n’y pas d’impôt à payer. Ce qui aura sans doute une répercussion positive sur le rendement et la valorisation à terme de l’investissement. C’est d’autant plus profitable pour un contribuable fortement imposé qui pourra se délester à la fois de l’IR et de l’ISF. Par ailleurs, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété représente une décote importante (de l’ordre de 20% à 30%) par rapport à la valeur en pleine propriété du bien.

Quant à l’usufruitier, le fait de ne pas payer les parts de SCPI en pleine-propriété mais d’encaisser la totalité des recettes locatives générées par ces parts lui fera bénéficier d’un rendement annuel très avantageux. Aussi, l’opération est digne d’intérêt pour un contribuable fortement fiscalisé ayant réalisé un déficit foncier puisque ce déficit est normalement imputé sur ses revenus.